В границах города федерального значения Севастополя расположены пять городских населенных пунктов и 41 сельский населенный пункт. Земельные участки, расположенные за пределами населенных пунктов в большинстве своем относятся к категории земель сельскохозяйственного назначения. Это, как правило, участки большой площади (1 Га и более), предназначенные для сельского хозяйства и сельскохозяйственного производства.
Сельскохозяйственные земельные участки находятся в свободном гражданском обороте, то есть их можно купить, продать, подарить и совершать в отношении них иные юридически значимые действия. При этом стоимость участков сельскохозяйственного назначения значительно ниже, чем стоимость земель населенных пунктов. К примеру, сегодня можно приобрести 1 Гектар сельскохозяйственной земли в Байдарской долине за 1 — 1,5 млн. рублей.
Многие рассматривают покупку земель сельскохозяйственного назначения для использования такой земли в качестве участка, на котором можно постоянно жить и при этом вести сельское хозяйство. Однако до недавнего времени строительство капитальных сооружений, в том числе и жилых домов, на земельных участках сельскохозяйственного назначения было запрещено. Своего рода решением данной ситуации было возведение на сельскохозяйственном участке жилого дома, не относящегося к капитальным сооружениям. Например, используются дома, возведенные на сваях, или модульные дома. Формально, возведение некапитального жилого дома не нарушало требований законодательства, но при этом и полноценным жилым домом, предназначенным для круглогодичного проживания, такое сооружение можно назвать с натяжкой.
Ситуация изменилась в связи с принятием Федерального закона Российской Федерации от 02.07.2021 года № 299-ФЗ «О внесении изменений в статью 77 Земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», который вступил в силу 01 марта 2022 года. Данный закон предусматривает, что на земельном участке сельскохозяйственного назначения, в том числе занятом сельскохозяйственными угодьями, используемом крестьянским (фермерским) хозяйством для осуществления своей деятельности, допускается строительство, реконструкция и эксплуатация одного жилого дома с количеством этажей не более трех, общая площадь которого составляет не более пятисот квадратных метров и площадь застройки под которым составляет не более 0,25 процента от площади земельного участка.
Если у Вас есть земельный участок сельскохозяйственного назначения или Вы рассматриваете возможность его приобретения для постоянного проживания, то в аспекте возможности строительства капитального жилого дома на таком участке необходимо знать, как минимум, следующее:
- Земельный участок должен использоваться крестьянским (фермерским) хозяйством. Более простым языком, необходима регистрация застройщика в качестве индивидуального предпринимателя.
- Площадь застройки жилого дома может составлять не более 0,25% от площади земельного участка. Иными словами, на участке площадью 10000 кв.м. (1 Га) можно построить одноэтажный жилой домик с площадью застройки 25 кв.м., что позволит возвести одноэтажный домик площадь 25 кв.м., а двухэтажный и трехэтажный дома — площадью 50 и 75 кв.м. соответственно. Для участка площадью 20000 кв.м. (2 Га) площадь застройки уже будет составлять 50 кв.м., что позволит построить одноэтажный дом площадью 50 кв.м. либо двух или трехэтажный дом площадью 100 и 150 кв.м. соответственно.
Стоит заметить, что упомянутым Законом от 02.07.2021 года № 299-ФЗ предусмотрен упрощенный порядок регистрации права собственности на жилой дом, построенный на земельном участке сельскохозяйственного назначения, по принципу так называемой «дачной амнистии».